Сообщения: 66
Откуда: Purvciems

Добрый день.

Решили продать квартиру. Никогда не занималась таким делом и даже рядом никогда не стояла. Подскажите пожалуйста план действий. На каком этапе кого привлекать и куда обращаться.

Пока у меня мысли такие

Сфотографировать
Выставить на SS.com ( может еще куда-то имеет смысл?)
Жду желающих на просмотр квартиры

Что дальше? Нотариус, имеет ли смысл обращаться в какое-либо агентство по недвижимости или лучше самим продавать?

Буду признательна за любые комментарии и советы.

Сообщения: 5511
Откуда: Рига

я обращалась к услугам нотариуса, чтобы договор был составлем грамотно
а так да, давала объявление на сс.лв
всё оказалось не так уж и сложно в итоге

_________________
Мозг человеческий - как это мало.
Нужно, чтоб кто-то кого-то любил. Поженян.
https://partners.freemynd.io/partners/nadezda-zeiglis/

Сообщения: 17244
Откуда: Рига, Тейка

Если вы сами в состоянии показывать объект и принимать решения по цене и срокам, агентство вам нафиг не упёрлось - выставит на том же СС, а с вас бабки будет трясти. Хотя если звонит агент и просит ему дать возможность выставить вашу квартиру и на своём ресурсе - соглашайтесь, если комиссию он будет брать с покупателя.
Если объект и сделка стандартные, то нотариус для составления договора вообще не нужен. Он нужен только для заверения. И это совсем разные суммы - как говорится, зачем платить дороже, этот договор всё равно нужен только вам, никуда не подаётся. А если суд - хватит заверенного со всеми условиями, которые вы оговорили.
Ну и определитесь, нужен ли вам будет счёт сделки в банке или хватит гарантийного письма (это если покупатель берёт ипотечный кредит).
Ещё надо заказать оценку - многие гоняют за этим покупателей, но, по мне, вам самим важно знать, насколько ваша цена обоснована, т.е. базировать её на чём-то. И покупатель тоже будет доволен, когда за копию оценки с него будут брать 5-10 евро, а не делать каждый раз новую оценку за 50-80-120 евро. Плюс если цена завышена, покупатели с перспективами ипотечного кредита будут у вас отпадать, т.е. вы сильно ограничите себе круг потенциальных покупателей, ибо банк сверх оценки давать не будет, а у вас получится лотерея - выше или не выше. Не такой уж это расход, зато больше ясности, честности и прозрачности и для вас, и для покупателей, в т.ч. претендентов.

_________________
СЗ масел, эфиров и гидролатов Cкрабы, масла, кремы, соли, плитки, свечи

Сообщения: 66
Откуда: Purvciems

Спасибо большое за быстрые ответы, уже становится картина яснее.
Не подскажите куда нужно обратиться за оценкой квартиры. Риеэлторские конторы?

Сообщения: 123

Ни в коем случае не обращайтесь в агенства!Мы связались с ними и,как итог-потеряли "сезон",вынуждены были продавать по "их" цене,хотя по нашей-дешевле и могли реально быстрее продать.Мы отказались от их услуг.Агенты ничего не делают,только СТАВЯТ ОБЪЯВЛЕНИЯ на сс-ке,city24.lv и на сайте своего агентства.На этих сайтах вы сами можете ставить объявления.Ещё многие агенты имеют основную работу,а агентство-это подработка,так вот показы они делают только в то время,когда им удобно.И приходится долго с ними договариваться об показе-то покупателю не подходит время,то вам,то агенту.Поэтому без агентов напрямую с покупателем вам проще и быстрее встретиться.
Какие бы вам сказки не рассказывали агенты,они ничего толкового не делают.И будут вам звонить,уговаривать-не поддавайтесь!!!Чаще всего они звонят,распрашивают,а потом рассказывают кто они,поэтому сразу после "здравствуйте,я по поводу квартиры" спрашивайте-вы-маклер?Если да,то коротко и быстро-мы не нуждаемся в ваших услугах и выключаетесь.
А теперь про саму продажу-первое,что вам необходимо-это обязательно иметь на руках официальный план квартиры.План должен совпадать с фактическим расположением стен.Если были перепланировки-легализовать!
Так же земельная книга,как доказательство,что квартира-ваша,нигде не заложена,никаких отметок в ней нету.
Оценку проводит за свои деньги сам покупатель.
Второе-ОБЯЗАТЕЛЬНО!!!!Заключать "рокас наудас" с потенциальным покупателем.Опять наш пример-были желающие купить почти все через банк.У одних не хватило первого взноса,у других был хороший взнос,но банку не понравилось,что муж поменял работу и выписка о зарплате не составила полных пол-года.У третьих в истории платежей проскачил платёж в казино,у четвертых недостаточно зарплаты.Было очень много желающих купить и очень много получили отказ от банка.
Нашлись покупатели-вы для себя сразу решите сколько времени вам нужно на выезд и сразу предупреждайте покупателей.Учтите,если вы захотите купить квартиру,то вам нужно будет где-то жить на этот период.
Ни в коем случае не соглашайтесь на часть денег "на руки" или продажу не по рыночной цене-часть официально,часть опять же "на руки".Всё,что "на руки" вы уже можете не увидеть и в суде не докажете потом,что продавали дороже.Кроме того,эти деньги уже не сможете потратить со счёта на счет,налоговая сразу увидит.
Мы за пол-года продажи насмотрелись всего....
Итак,допустим,покупатель нашёлся.Что бы он вам не говорил,что уже был в банке и банк 100% даёт кредит-говорите твёрдо-идем к нотариусу оформлять "рокас наудас",иначе мы вам ничего не резервируем и показываем квартиру дальше.
Идёте к нотариусу и у него есть стандартный договор "рокас наудас"-это залог,который потом будет учитываться в общей сумме,если продажа совершится.Но это хорошая подстраховка для вас.Пока действует срок "рокас наудас",вы не снимаете объявление об продаже,но всем,кто хочет посмотреть квартиру,говорите,что сейчас процесс "рокас наудас",если сделка не совершится или отменится,мы вам позвоним.И записывайте все номера телефонов. В "рокас наудас"Так же указывается кто кому сколько должен вернуть в случае отказа-покупатель теряет залог,а если вы передумаете-то может быть указана двойная сумма залога.Поэтому еще раз напомню-в договоре указать,что покупатель предупрежден об сроках на выезд (иначе он может сказать-вот вам три дня,а если отказываетесь-возвращаете мне ещё двойную сумму).
Когда "рокас наудас" оформлены-вы разрешаете приходить оценщику,проверять вашу квартиру по кадастровому номеру (это покупатель может сделать и без договора-в реестре за оплату).
Если все ок,то идете к нотариусу,совершаете сделку купли-продажи.На основании этого документа,покупатель берёт земельную книгу,идет переоформляет на себя,относит в банк.Банк видит,что сделка совершена и,по указанным срокам в сделке,перечисляет вам деньги на указанный конт.
Продажа может быть осуществлена как со счета на счет (ваш),так и отдельно открытый счет в банке для оформления сделки,некоторые банки это практикуют,чтобы избежать обмана.
Потом у вас идет акт передачи показаний по счетчикам и закрытие договоров по обслуживанию.Покупатель заключает договора уже сам (свет,газ и прочее).
Ещё-когда вы должны передать ключи от квартиры,так же указывается в договоре-пишется максимальный срок до такого-то числа.
Ну вроде бы всё,что я знаю.
Мы тоже будем продавать квартиру,но " в сезон"-весной.Теперь уже "набив шишки" и набравшись опыта.

Последний раз редактировалось: p4elo4ka (Пн Окт 28, 2019 01:01), всего редактировалось 5 раз(а)

Сообщения: 123

Забыла добавить про оценку квартиры.Она делается для тех,кто покупает через банк-ипотека,кредит.Есть молодые семьи,которые могут купить через "Altum"-какой-то процент первого взноса идет от государства (я так поняла).
Допустим,вы продаете за 30 тыщ.А оценщик оценил в 27 тыщ.и вот пришли покупатели в свой банк,банк даёт не 100% стоимости,а всего лишь 70%,вот эти 30% платит покупатель и плюс эти 3 недостающие тысячи из своего кармана.Поэтому важно,чтобы оценка была такая же как ваша цена продажи,ну или совсем немножко ниже,чтобы покупателю не пришлось много доплачивать.
Если захотите заказать оценку сами,надо смотреть с какими банками сотрудничают оценщики,у них на сайтах обычно указано.Но чаще всего сами банки любят отправлять именно своих оценщиков,поэтому для себя,как подстраховку,можете сделать.Это ускоряет время для покупателя-обычно ждать оценщика приходится около недели-это приход оценщика и ожидание результата.Оценщик приходит,вы подписываете бланк,что согласны на фотосъемку и он фотографирует все комнаты.
Еще совет-на показ квартиру обязательно готовить-убирать всё!!!Халаты,вещи-всё прятать в шкафы,посуду перемыть,всё поубирать,квартира должна быть чистой.Никаких фотографий,если спите на диване-постель убрать,диван сложить.
Когда мы ходили смотреть квартиры-то было так,что сидела вся семья на кухне,в спальне спал мужик,кругом вещи,неубрано и было очень неприятно там находиться.Квартира должна блестеть к показу и хорошо пахнуть

Сообщения: 1147

Так получилось, что в прошлом году я принимала активное участие в покупке аж трех квартир, и продаже одной квартиры и дачи. На две квартиры были полные суммы, одна бралась в ипотеку. И банк, который давал ипотеку, присылал строго своего оценщика. Для тех, которые покупались за полную сумму, плана квартиры никто не требовал. С обманом сейчас довольно сложно попасть, потому, что в "ностипринаюма лугумсе" в земельную книгу указано, что он действителен только с платежкой из банка. Сумма большая, обычно два человека участвуют от банка при такой сделке, да и вы идете с покупателем, поэтому видите, что и куда он переводит, а если банк один, то и деньги сразу придут на ваш счет. С ипотекой было все тоже достаточно быстро и просто, процесс занял максимум две недели. Покупатель прошелся по трем банкам, выбрал самые выгодные в его случае условия. По просмотру квартир да, согласна. Честно говоря, я просто в шоке от того, что выставляют на сс. Такое чувство, что у людей вообще ума нет. И что кругом живут исключительно какие-то паталогические свиньи. Но по сути смотрят в основном, поменяны ли трубы, окна, двери, батареи, двери и полы. Многие хотят еще, чтобы кухню оставили, если она хорошая. И оставляют, ибо кому она сдалась в кухне другой планировки или вообще при отъезде из страны. Ну и с ремонтом надо не влететь. Если хороший ремонт, то надо смотреть, для себя ли делали. У меня есть знакомые, которые покупают "убитую" квартиру, кладут самый дешевый ламинат, клеят плитку какую попало, вид хороший, но как только въедешь, все начинает течь, скрипеть и отваливаться. Сейчас народ в основном интернетом пользоваться умеет и что смотреть знает. На сс есть шикарные фото освобожденных теплых квартир с плесенью по углам на фото. Ну там много чего есть на самом деле, если приглядеться. Я так понимаю, что мои умозаключения скорее покупателю могут быть полезны, но все-таки. И с деньгами наличной да, ни в коем случае. Просто по причине даже того, что если вы захотите продать квартиру, то придется заплатить налог с разницы сумм, а он может быть очень большим. Многие по прежнему предлагают провести часть сделки наличкой. Продавцу это тоже не выгодно, особой экономии на налоге не выйдет, а иметь геморрой при крупной сделке из-за пятисот евро, например, неразумно. В случае, если покупатель попробует сделку отменить. Погнавшись за малой выгодой, потерять можно изрядно.

Сообщения: 2031
Откуда: Золитундра

Никакого смысла делать оценку продавцу квартиры нет, тем более, что стоит она около 100 евро. Ваша оценка может не подойти банку покупателя. Оценщики разные и оценивают по обстоятельствам (под конкретные нужды покупателя и требования банка).

_________________

Сообщения: 17244
Откуда: Рига, Тейка

Смысл большой, и банки не включают в свои списки тех, кто игнорирует оценочные методики. Списки одобренных банками оценщиков есть на их сайтах, и ядро этих списков в общем и целом едино, некому там не подходить. Покупая квартиру и сделав три оценки квартир дебилов, которые взяли цены с потолка (и потому те ни здравому смыслу, ни возможности взять кредит вообще не соответствовали), я высоко оценила умение и желание продавца сделать коммуникацию по купле-продаже конструктивной, направленной на покупателя и не пожирающей чужое время. И никакого неподхождения моему банку не было - за 5 евро оценка оформлялась просто в том виде, как просил банк, потому что требования там преимущественно к оформлению различные могут быть, причём оценщики особенности каждого банка прекрасно знают. Делать оценку "под конкретные нужды покупателя" - это вообще нарушение профессиональной этики и, по сути, должностное преступление. И посмотревший 5 квартиру неклиенториентированных жадоб покупатель к шестым таким уже не пойдёт, так как 500 евро в среднем уже грохнул.

К слову сказать, Свед практикует и оценку по фотографии удалённо для своих старых клиентов. Так что может быть и бесплатно это.

_________________
СЗ масел, эфиров и гидролатов Cкрабы, масла, кремы, соли, плитки, свечи

Сообщения: 1147

Мне иногда кажется, что некоторые ораторы живут в мире сказок и приключений. Зачем делать оценку квартиры, за которую просят неадекватную цену? Вы этого сами не видите? Убедиться хотите, что она неадекватная, или как? Не представляю также, какой идиот, прости меня, Господи, "грохнет" 500 евро оценивая зачем-то чужие квартиры? И останется без квартиры, потому, что шестую смотреть не пойдет? Ладно, хоть настроение поднялось на ночь глядя.

Сообщения: 66
Откуда: Purvciems

Спасибо огромное за советы, действительно когда не сталкивался на многом можно обжечься. И еще пару вопросов.

Выписку из земельной книги можно бесплатно распечатать на сайте, ее будет достаточно в таком виде предъявить будущему покупателю на начальном этапе?

Кадастровую стоимость квартиры где можно уточнить, у себя в профиле земельной книги?

Инвентаризационное дело где-то прочитала должно быть не старше 5 лет, у нас старше, значит надо заказывать новое, правильно?

Сообщения: 1147

На сколько я понимаю, процедуры отличаются в случае покупки за полную сумму или кредита. Мы за полную сумму и продавали и покупали, никаких инвентаризационных дел в процессе вообще не всплывало. Распечатки для начала хватает, если через банк, они сами все проверят. Про кадастровую стоимость не знаю, вас при продаже интересует разница между продажной ценой и ценой, по которой вы получили эту квартиру.

Модератор
Сообщения: 6107
Откуда: Рига,центр

Кадастровую стоимость можно посмотреть на www.kadastrs.lv

Сообщения: 123

на сайте,который указали выше,всю информацию про квартиру-кто владелец и ещё какие-то данные,можно получить за дополнительную плату,это может проверить сам покупатель (у нас так было).А вот тут https://www.vzd.gov.lv/lv/kontakti/klientu-apkalposanas-centri/riga/ мы заказывали "свежий" план квартиры и там же были указаны данные всего дома-задолженность,его "износ" в %.Это вы уже сами делаете тоже за деньги.Мы делали незаверенное дешевле,это нужно было для оценщика-отсутствие перепланировок и прочее.Примерно 20 евро обошлось,заверенное дороже примерно на 10 евро.Еще,по моей ссылке,можно как-то заказать через интернет,это чуть-чуть дешевле будет,но я ездила напрямую.План получила через несколько дней.